Czynsz to nie wszystko – o kosztach eksploatacyjnych w magazynach i produkcji

Piotr Papierz, ekspert ds. nieruchomości

W negocjacjach dotyczących powierzchni magazynowych i produkcyjnych wiele firm skupia się przede wszystkim na czynszu za metr kwadratowy. Tymczasem realny koszt użytkowania nieruchomości obejmuje również tzw. koszty eksploatacyjne, znane w branży jako service charge. To one w dużej mierze decydują o faktycznej wysokości miesięcznych wydatków.

Co to właściwie jest „service charge”?

W najprostszym ujęciu, service charge to udział najemcy w kosztach utrzymania części wspólnych nieruchomości. Obejmuje m.in. sprzątanie, ochronę, odśnieżanie, konserwację techniczną, zarządzanie budynkiem czy podatki od nieruchomości.

Jak definiują to sami deweloperzy:

„Service charges to kwoty pobierane przez wynajmującego od najemcy na podstawie umowy najmu komercyjnego w zamian za zapewnienie lub dostarczanie usług wspólnych.” – Harper James Solicitors

„Service charge to koszt utrzymania obiektu, który zazwyczaj stanowi część większego parku przemysłowego – jest następnie refakturowany na poszczególnych najemców przez wynajmującego.” – Industrial.pl

Ważne: service charge z reguły nie obejmuje mediów takich jak prąd, woda, gaz czy ogrzewanie. Za te świadczenia najemcy płacą zazwyczaj osobno — często bezpośrednio do dostawców, zgodnie z indywidualnym zużyciem.

Dlaczego warto zwracać uwagę na koszty eksploatacyjne?

Choć często stanowią one mniejszy procent całkowitych kosztów niż czynsz, to ich wpływ na budżet operacyjny bywa znaczący.
Po pierwsze – koszty te potrafią rosnąć niezależnie od czynszu.
Po drugie – każdy deweloper definiuje je nieco inaczej, przez co porównanie dwóch ofert tylko na podstawie stawki czynszu może być mylące.

Dla przykładu, niektórzy właściciele wliczają do service charge koszty zarządzania projektem lub rezerw na remonty, inni – ograniczają je wyłącznie do bieżących kosztów utrzymania.

Jak analizować i negocjować „service charge”?

1. Poproś o szczegółowy wykaz pozycji, które wchodzą w skład kosztów eksploatacyjnych – najlepiej z określeniem, które z nich są stałe, a które zależne od zużycia lub sezonowości. 
2. Sprawdź, czy lista kosztów jest otwarta czy zamknięta. Otwarta daje właścicielowi możliwość doliczania nowych pozycji w przyszłości. 
3. Zwróć uwagę na prawo do audytu – czy jako najemca możesz zweryfikować ponoszone wydatki. 
4. Porównaj stawki między różnymi parkami magazynowymi – różnice potrafią być znaczące. 

Jak możemy pomóc?

W ramach usługi renegocjacji i optymalizacji powierzchni magazynowych i produkcyjnych pomagamy firmom przeanalizować całościowy koszt użytkowania nieruchomości – nie tylko czynsz, ale również service charge i pozostałe wydatki operacyjne. To podejście pozwala zidentyfikować realne możliwości oszczędności i uzyskać warunki, które są korzystne finansowo i elastyczne w długim horyzoncie.

📌 Czynsz to tylko wierzchołek góry lodowej. Świadome zarządzanie kosztami eksploatacyjnymi to dziś jeden z kluczowych elementów optymalizacji budżetu najmu – i realna szansa na poprawę efektywności biznesowej.

👉 Potrzebujesz procedury? Skontaktuj się z nami lub zajrzyj do sklepu.

Jeśli Twoja firma rozważa renegocjację lub optymalizację powierzchni magazynowej – chętnie pomożemy znaleźć najlepsze rozwiązanie dopasowane do Twoich potrzeb.